PÍLDORA MUNDOMASIA · Nº 1
por IMMOMASIA
Comprar una masía no es exactamente lo mismo que comprar una vivienda convencional.
Una masía puede tener una historia de décadas o incluso siglos, varias edificaciones, terrenos agrícolas o forestales, pozos, instalaciones antiguas, ampliaciones realizadas en diferentes épocas y una situación urbanística que no siempre resulta evidente a simple vista.
Por eso, antes de enamorarse de una propiedad —y sobre todo antes de entregar una cantidad importante en concepto de arras— conviene hacer algunas comprobaciones.
La pregunta no debería ser solamente “¿me gusta esta masía?”
También debería ser:
“¿Qué estoy comprando exactamente y qué puedo hacer legalmente con ella?”
1. Comprueba qué dice la escritura
El primer paso es conocer cómo aparece descrita la finca en la documentación.
Conviene comprobar, entre otras cuestiones:
- Quién figura como propietario.
- Qué superficie tiene la finca.
- Qué construcciones aparecen descritas.
- Qué uso se atribuye a las edificaciones.
- Qué terrenos forman parte de la propiedad.
- Si existen cargas, servidumbres u otras limitaciones.
Pero aquí encontramos una primera cuestión importante:
La escritura no es suficiente.
Que una construcción aparezca en una escritura no significa necesariamente que, desde el punto de vista urbanístico, todo lo construido sea legal o que pueda utilizarse para cualquier finalidad.
La situación registral y la situación urbanística son cuestiones relacionadas, pero diferentes.
2. Registro de la Propiedad: ¿qué está inscrito?
Es recomendable solicitar información registral actualizada y comprobar que la finca que estamos comprando corresponde realmente con la que figura en la documentación.
Hay que prestar especial atención a:
¿Coinciden las superficies?
¿Coinciden las edificaciones?
¿Existen cargas o derechos de terceros?
¿Hay alguna anotación relacionada con un expediente urbanístico?
La legislación estatal contempla, entre otras cuestiones, la constancia registral de determinados expedientes de disciplina urbanística y situaciones relacionadas con la legalidad de las edificaciones.
Por eso, no conviene limitarse a pedir una nota simple y mirar únicamente quién es el propietario.
Hay que saber interpretarla.
3. Catastro: ¿coincide la realidad?
El Catastro es otra pieza fundamental.
Aquí podemos encontrarnos, por ejemplo, con una situación como esta:
La escritura habla de una vivienda de 180 m².
En Catastro aparecen 250 m².
Y cuando visitamos la propiedad comprobamos que existen todavía más construcciones.
¿Cuál es la superficie correcta?
No debemos asumir automáticamente que la superficie que aparece en Catastro sea la superficie legal urbanística.
El Catastro tiene una finalidad y el Registro de la Propiedad otra.
Por eso, cuando existen diferencias importantes entre realidad física + Catastro + Registro + escritura, conviene investigar antes de comprar.
4. ¿Todas las construcciones de la masía son legales?
Este es uno de los puntos que más me preocuparía comprobar.
Una masía puede tener:
- vivienda principal;
- anexos;
- almacenes;
- cobertizos;
- porches;
- garajes;
- antiguas cuadras;
- piscinas;
- ampliaciones;
- construcciones auxiliares.
Y no necesariamente todas tienen la misma situación jurídica.
Una construcción puede aparecer físicamente en la finca y, sin embargo, existir una cuestión urbanística pendiente o una limitación respecto de su uso.
La propia normativa urbanística contempla mecanismos específicos para determinadas obras nuevas, modificaciones y construcciones cuya situación urbanística requiere ser analizada.
Por eso, una pregunta fundamental antes de comprar es:
¿Qué construcciones existen realmente y cuál es la situación urbanística de cada una?
5. ¿Está la masía en suelo no urbanizable?
En Cataluña, esta cuestión es especialmente importante.
Muchas masías se encuentran en suelo no urbanizable, y en este tipo de suelo las posibilidades de construcción, rehabilitación, ampliación y cambio de uso están sometidas a una regulación específica.
La Generalitat señala que en suelo no urbanizable las posibilidades edificatorias deben interpretarse de forma restrictiva y que determinadas actuaciones sobre masías y casas rurales están sujetas a procedimientos específicos.
Por tanto, no deberíamos pensar:
“Es una masía, puedo reformarla como quiera.”
Ni tampoco:
“Como lleva 100 años allí, puedo hacer cualquier cosa.”
No necesariamente.
6. ¿Está incluida en el Catálogo de Masías?
Esta comprobación puede ser especialmente importante en Cataluña.
Los municipios pueden disponer de un Catálogo de masías, casas rurales y otras edificaciones en suelo no urbanizable.
Estos catálogos identifican determinadas construcciones que pueden ser objeto de preservación, reconstrucción o rehabilitación y establecen los usos que pueden resultar autorizables.
La Generalitat explica que las masías y casas rurales incluidas en estos catálogos pueden, bajo las condiciones correspondientes, destinarse a determinados usos como vivienda familiar, turismo rural, restauración u otros usos autorizables.
Y aquí hay una cuestión que puede cambiar completamente el interés de una propiedad:
¿Qué uso permite el planeamiento para esa masía?
No es lo mismo comprar una masía pensando en:
vivir en ella
que comprarla pensando en:
crear un establecimiento turístico
montar un restaurante
desarrollar una actividad ecuestre
organizar eventos
o desarrollar cualquier otra actividad.
Cada uso puede tener requisitos y autorizaciones diferentes.
7. ¿Puedo reformarla?
Otra pregunta que parece sencilla pero no lo es.
Antes de comprar una masía para reformarla, habría que conocer:
- qué obras se permiten;
- si se puede ampliar;
- qué volumen puede mantenerse;
- qué elementos deben conservarse;
- qué licencias son necesarias;
- si existen protecciones patrimoniales;
- qué uso puede tener la edificación después de la reforma.
En Cataluña, la rehabilitación o reconstrucción de determinadas masías y casas rurales en suelo no urbanizable está vinculada a su inclusión en el correspondiente catálogo o, en determinados supuestos, a procedimientos específicos cuando no existe catálogo.
Y atención a una idea muy importante:
“Se puede rehabilitar” no significa necesariamente “se puede hacer cualquier reforma”.
La actuación debe respetar las condiciones urbanísticas y, en determinados casos, los valores arquitectónicos y paisajísticos de la construcción.
8. ¿Tiene certificado energético?
También debemos comprobar la situación del certificado de eficiencia energética cuando resulte exigible.
La normativa estatal establece, con carácter general, obligaciones respecto al certificado y a su información en operaciones de venta y alquiler, así como su incorporación a la documentación de determinadas compraventas. También existen excepciones concretas que deben analizarse caso por caso.
Por eso, si estamos comprando una masía antigua, abandonada o en un estado particular, no conviene afirmar automáticamente que necesita certificado o que está exenta.
Hay que comprobar primero en qué supuesto se encuentra.
9. Agua, saneamiento, accesos y suministros
Una masía puede tener una característica que la diferencia enormemente de una vivienda urbana:
Puede no estar conectada a las redes convencionales.
Por eso conviene comprobar:
- procedencia del agua;
- existencia de pozo o captación;
- situación de los derechos de uso cuando corresponda;
- sistema de saneamiento;
- fosa séptica;
- electricidad;
- accesos;
- caminos;
- servidumbres de paso.
Una fotografía preciosa de una masía rodeada de naturaleza no nos dice nada sobre cómo llegan el agua y la electricidad hasta ella.
Y esto puede tener una importancia económica enorme.
10. ¿Existen servidumbres o derechos de terceros?
Otra cuestión que puede pasar desapercibida.
En una propiedad rural pueden existir, por ejemplo:
- servidumbres de paso;
- caminos;
- derechos de agua;
- conducciones;
- accesos compartidos;
- limitaciones derivadas de fincas colindantes.
Por eso es importante revisar la documentación registral y, cuando sea necesario, la realidad física de la finca.
11. ¿Está protegida o catalogada?
Una masía con valor histórico o arquitectónico puede estar sometida a diferentes niveles de protección.
Y esto puede afectar a las obras que podamos realizar.
Una protección patrimonial puede significar que determinadas actuaciones necesiten autorizaciones adicionales o que existan condiciones específicas sobre fachadas, elementos arquitectónicos, volumen, materiales, etc.
Por eso:
Antes de comprar una masía para reformarla, hay que saber qué se puede modificar y qué debe conservarse.
12.Y llegamos a las arras…
Aquí es donde todo lo anterior adquiere verdadera importancia.
Imaginemos:
Encuentras una masía preciosa por 450.000 €.
Te encanta.
El propietario acepta la oferta.
Preparáis un contrato de arras por 30.000 €.
Y entonces descubres que una parte de la superficie que pensabas reformar tiene una situación urbanística que no habías previsto.
¿Y ahora qué?
Por eso, cuando la compra depende de una determinada condición —por ejemplo, poder reformar, ampliar, convertir la masía en alojamiento turístico o desarrollar una determinada actividad— puede ser muy importante comprobar esa cuestión antes de comprometer una cantidad importante de dinero.
Y, cuando no sea posible comprobarlo completamente antes de firmar, estudiar con un profesional si procede incorporar al contrato las condiciones o previsiones adecuadas.
LA LISTA MUNDOMASIA
Antes de comprar una masía, nosotros recomendamos comprobar como mínimo:
DOCUMENTACIÓN
☐ Escritura
☐ Nota simple registral
☐ Catastro
☐ Superficies y descripción de las construcciones
URBANISMO
☐ Clasificación del suelo
☐ Planeamiento urbanístico
☐ Situación urbanística de las edificaciones
☐ Posibles obras o ampliaciones
☐ Situación de construcciones auxiliares
MASÍA
☐ Catálogo municipal de masías, cuando corresponda
☐ Protección patrimonial
☐ Usos permitidos
☐ Posibilidad de rehabilitación o cambio de uso
INSTALACIONES
☐ Agua
☐ Electricidad
☐ Saneamiento
☐ Fosa séptica
☐ Accesos
☐ Servidumbres
ANTES DE LAS ARRAS
☐ Comprobar las cuestiones que sean esenciales para la compra
☐ Identificar posibles discrepancias entre realidad, Catastro y Registro
☐ Revisar las cargas y limitaciones
☐ Valorar las condiciones que deban incorporarse al contrato
LA IDEA MÁS IMPORTANTE
Comprar una masía no consiste únicamente en comprar una casa y un terreno.
Estamos comprando una realidad jurídica, urbanística y física que debemos conocer antes de comprometernos.
Y cuanto más antigua, grande, aislada o singular sea la propiedad, más importante resulta comprobar todos estos aspectos.
Porque una masía puede tener muchísimo potencial…
pero primero hay que saber qué potencial permite realmente la normativa.
¿Estás buscando una masía?
En IMMOMASIA estamos especializados en propiedades con carácter rural y masías.
Si buscas una propiedad con unas características concretas —para vivienda, explotación agrícola, turismo rural, restauración u otros proyectos— puedes contactar con nosotros y estudiaremos contigo qué tipo de propiedad puede encajar mejor con lo que buscas.
IMMOMASIA · Especialistas en Masías
⚠️ Nota importante
Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo. La situación jurídica y urbanística de cada masía debe analizarse individualmente y puede depender del municipio, del planeamiento vigente, de la documentación de la finca y de las circunstancias concretas de la propiedad.
Antes de adquirir una propiedad o asumir compromisos económicos, recomendamos realizar las comprobaciones correspondientes y, cuando proceda, contar con el asesoramiento de profesionales cualificados.
